Інвестиції в землю, ринок після війни та майбутнє агробізнесу

Інтерв’юер: Зважаючи на воєнний стан в Україні, які конкретні механізми ви використовуєте для забезпечення стабільності та зростання вартості земельних активів ваших інвесторів?

Олександр Чорний: Враховуючи, що сервіс земельних інвестицій — це передусім послуга, зрозуміло, що нашим головним активом є саме експертиза та глибоке розуміння ринку землі. Ми аналізуємо тенденції, прогнози, і, що найважливіше, з моменту відкриття ринку в 2021 році ці прогнози повністю підтвердилися.

Наша головна мета — запропонувати інвесторам найбільш ліквідні земельні ділянки, які забезпечують стабільні виплати та мають потенціал до зростання рентної плати. Але варто розуміти, що ринок функціонує за власними законами — попит і пропозиція визначають його динаміку. Жодна керуюча компанія чи навіть великі агрохолдинги не можуть на нього істотно вплинути.

Завдання нашого сервісу — підібрати для інвесторів такі ділянки, які дозволять їм у будь-який момент вигідно реалізувати актив або ж стабільно отримувати пасивний дохід відповідно до підписаних угод.

Інтерв’юер: Ви гарантуєте щорічні виплати доходу від інвестицій та капіталізацію кожної земельної ділянки. Які фінансові резерви або страхові механізми використовуються для виконання цих зобов'язань у разі несприятливих ринкових умов?

Олександр Чорний: Ми будуємо наші гарантії на ретельному підході до вибору орендарів. Це юридичні особи, які мають стабільний фінансовий стан і високий рівень платоспроможності. Завдяки цьому ми мінімізуємо ризики невиплати орендної плати.

З іншого боку, ZEMINVEST входить до холдингової структури, що дозволяє нам у разі форс-мажорів, як це було у 2022-2023 роках, частково покривати виплати власними ресурсами. Водночас ми усвідомлюємо, що ефективний прогноз ринку — це запорука мінімізації ризиків.

До речі, початок війни у 2022 році лише підтвердив правильність нашої стратегії.

Інтерв’юер: ZEMINVEST співпрацює з великими агрохолдингами та фермерськими господарствами. Як ви забезпечуєте баланс інтересів між інвесторами, які очікують максимального прибутку, та орендарями, які можуть стикатися з фінансовими труднощами, особливо в умовах економічної нестабільності?

Олександр Чорний: Це питання безпосередньо стосується ринкових механізмів. Ми зосередились на співпраці з агрохолдингами та середніми й великими фермерами, тому що саме вони є рушіями ринку після його відкриття. Вони першими запустили конкуренцію, що поступово веде до зростання орендної плати.

Чи може компанія, яка управляє земельними активами, самостійно впливати на рівень орендної плати? Ні, це було б перебільшенням. Орендарі самі зацікавлені в збереженні свого земельного банку, адже це основа їхнього бізнесу.

З нашого боку ми пояснюємо інвесторам, що ринок землі в Україні розвивається і буде зростати. Згідно з нашими прогнозами, протягом 10 років після відкриття ринку орендна плата збільшиться вдвічі. Але ми не вдаємось до спекуляцій і не «видавлюємо» фермерів на підняття орендної плати вище ринкового рівня. З іншого боку ми ретельно слідкуємо, щоб орендна плата, яка виплачується інвесторам, відповідала ринковим умовах. У разі неспівпадіння, фермер та відповідний орендар, також її піднімав.

Інтерв’юер: Чи зросла орендна плата під час війни, починаючи з 2022 року?

Олександр Чорний: Якщо говорити про ринок загалом, то в 2022 році ситуація була нестабільною. Але вже у 2023 році тенденція змінилась.

З власного досвіду можу сказати, що орендна плата за мій земельний банк зросла на 10-15% з моменту відкриття ринку. Це природний ринковий процес: ніхто нікого не змушує підвищувати орендні ставки, але фермери, які мають фінансову дисципліну і прагнуть розвитку, поступово конкурують між собою, що й веде до зростання цін.

Інтерв’юер: Ви стягуєте комісію 6% на вході та 15% на виході. Як ці комісії впливають на загальну прибутковість інвестора? Чи плануєте змінювати їх у майбутньому?

Олександр Чорний: Так, ці комісії впливають на прибутковість, і ми це відкрито зазначаємо в наших інвестиційних пропозиціях.

З одного боку, це зменшує дохідність на початковому етапі, оскільки інвестор має відпрацювати витрати. Але з іншого боку, слід розуміти, що інвестиції в землю — це середньострокова перспектива (5 і більше років), а не спекулятивний інструмент.

Були випадки, коли інвестори виходили з угоди через 2-3 роки й все одно отримували прибуток, оскільки земля суттєво зросла в ціні. Навіть в умовах війни ми змогли довести, що інвестиції в землю залишаються вигідними.

Інтерв’юер: Чи може множинне громадянство негативно вплинути на аграрний бізнес та інвестиції загалом?

Олександр Чорний: Відкриття ринку землі у 2021 році супроводжувалося довгою та складною дискусією. Чому? Тому що в Україні існувало потужне аграрне лобі, для якого це була абсолютно нова гра.

Уявіть ситуацію: ви орендуєте землю в певному регіоні, працюєте там десятиліттями, знаєте всіх і все розумієте. Ви платите свою орендну плату, скажімо, 150 доларів за гектар, і вам нічого не загрожує. Ви — господар на своїй території, і все вас влаштовує.

Але ось відкривається ринок. Землю можна продати, і пайовики нарешті отримують реальну можливість розпоряджатися своїм активом. До війни в Україні було кілька мільйонів власників паїв, які потенційно могли продати землю. І коли нові власники, люди з іншою освітою, іншим підходом до бізнесу, приходять у цю сферу, вони починають ставити питання:

• Чому орендна плата така низька?

• Чому в сусіда вона вища, а у мене ні?

Перед відкриттям ринку прогнозували, що орендна плата зросте. Але за рахунок чого? Вона може зрости лише завдяки підвищенню маржинальності сільськогосподарського бізнесу. До війни вона становила від 200–300 до 500 доларів з гектара. Логічно, що орендна плата, яка була в межах 100–200 доларів, могла піднятися до 200–400 доларів. І відповідно, аграрії почнуть заробляти менше — не 500 доларів, а 150–200, як це відбувається в усьому світі.

Саме тому багато хто виступав проти відкриття ринку. Це були серйозні баталії.

Інтерв’юер: Одним із головних страхів було те, що іноземці скуплять українську землю. Наскільки ця загроза реальна?

Олександр Чорний: Це справді була одна з головних "лякалок". Тому в законі, який ухвалили, чітко прописали, що право власності на землю мають лише громадяни України. А з 2024 року — юридичні особи, засновниками яких можуть бути виключно українці.

Це зробили спеціально, щоб іноземці не могли приховано скуповувати землю через багаторівневі корпоративні структури.

Але тепер у нас війна. Іноземці, звісно, зацікавлені в українських чорноземах, адже це унікальний актив. Ми шості у світі за площею орних земель і четверті за кількістю чорноземів. Причому, якщо порівнювати нашу територію з Китаєм, Бразилією, Росією чи США, Україна здається маленькою. Проте концентрація якісних земель тут надзвичайно висока.

Тепер питання: як множинне громадянство може стати точкою входу іноземців на ринок землі?

Інтерв’юер: То чи означає вступ до ЄС, що ми все одно будемо змушені допустити іноземців до ринку землі?

Олександр Чорний: Так. Вступ до Європейського Союзу передбачає відкриття товарних ринків, а це означає, що іноземці отримають доступ до нашої землі.

Це вже викликало великий конфлікт у Польщі, коли вона вступала в ЄС. Польські фермери цього боялися, але, зрештою, ринок відкрили.

Тепер давайте розберемося, в чому саме полягає загроза. Уявімо, що іноземний інвестор хоче купити 4 гектари землі в Україні. Чи є це проблемою?

За логікою, це той самий орендний інвестиційний бізнес, що й покупка квартири для здачі в оренду. Наприклад, ви можете купити нерухомість у Туреччині, отримувати пасивний дохід і потім її продати, коли ціна зросте.

Якщо ж іноземець купить землю не за 2 тисячі доларів за гектар, а за 2,5 чи 3 тисячі, то що в цьому поганого? Це інвестиція в Україну. Землю неможливо вивезти — вона залишиться тут.

Але є інший бік медалі: українці фінансово не можуть конкурувати з іноземцями.

Інтерв’юер: Чи є реальні приклади такого інтересу з боку іноземців?

Олександр Чорний: Так, і це не гіпотетична ситуація.

Наприклад, на одній із українських виставок китайські інвестори буквально ходили з пакетами Zeminvest та питали, що можна купити. Звісно, їм пояснили, що потрібно мати українське громадянство. Ось у цьому і є перевага нашого законодавства — воно дає фору українцям.

Тому я завжди кажу: інвестуйте зараз.

Ціни на землю ростуть, навіть попри війну. Від початку війни вартість землі в доларах зросла на 25–30%. Угод по землі було більше, ніж угод по нерухомості. Люди почали вкладати, бо бачать, що це працює.

Інтерв’юер: Тобто ви вважаєте, що відкриття ринку землі та можливе введення множинного громадянства можуть стати частиною європейської інтеграції України?

Олександр Чорний: Так. Якщо ми рано чи пізно приймемо закон про множинне громадянство, то питання відкриття ринку землі для іноземців стане лише питанням часу.

Але для цього треба змінювати закон, бо зараз він прямо забороняє іноземцям володіти землею. Навіть якщо людина має два паспорти, друге громадянство нікуди не зникає.

Чи зміниться це? Важко сказати. Це політичне питання.

Але точно відомо, що на нас будуть тиснути, щоб ми відкрили цей ринок. Це стратегічний ресурс, і він цікавий інвесторам з усього світу.

До нас вже приїжджали іноземці, які не є великими інституційними інвесторами, а звичайні люди, які мають 100 тисяч євро і хочуть вкласти їх у землю. Чехи, наприклад, казали:

• Ми знаємо, що було в Чехії. Ми знаємо, що буде у вас.

• Ми готові інвестувати, бо це фантастичний актив, який завжди зростає у вартості.

  
  

Іноземці мають досвід. Вони бачать перспективи. Українці ж поки що тільки починають усвідомлювати, наскільки вигідною може бути інвестиція в землю.

Інтерв'юер: Ви зазначали, що навіть під час окупації частини земель компанія виплачувала інвесторам орендну плату. Яким чином вам вдалося забезпечити ці виплати в умовах воєнних дій? Які механізми мінімізації ризиків використовуються?

Олександр Чорний: Перший рік після повномасштабного вторгнення ми виплачували орендну плату, адже для нас завжди було важливо виконувати свої зобов’язання перед інвесторами. Ми прагнули підтримувати стабільність і продовжували працювати в непростих умовах.

Наразі ситуація залишається складною, і ми продовжуємо уважно її відстежувати. Ми завжди відкрито комунікуємо з нашими інвесторами та інформуємо їх про зміни. Незважаючи на виклики, ми робимо все можливе, щоб виконувати зобов’язання та підтримувати партнерські відносини.

Інтерв'юер: У вашому договорі, наскільки я розумію, не було чітко прописано, що війна є форс-мажором. Проте ви все одно виплачували орендну плату протягом двох років. Чому?

Олександр Чорний: Так, у договорі не було прописано, що війна – це форс-мажор, тому що, коли ці документи складалися, ніхто навіть уявити не міг такої ситуації. Але незважаючи на це, ми прийняли рішення підтримати наших інвесторів.

Це було не просто бізнес-рішення, а людське. Ми вирішили, що на першому етапі, коли всі були в шоковому стані, коли ніхто не розумів, що буде далі, ми повинні допомогти нашим партнерам. Ми хотіли показати, що не кидаємо людей напризволяще.

Виплати, які ми здійснювали протягом двох років, були непростими для нас. Це не було просто математичне рішення чи юридичний обов’язок – це було моральне зобов’язання. І я вважаю, що цей крок зіграв важливу роль у формуванні нашої репутації.

Звісно, ми не можемо виплачувати орендну плату вічно, якщо землі залишаються окупованими. Тому цього року наші інвестори вже більш зважено і з розумінням поставилися до ситуації.

Інтерв'юер: Чи були випадки, коли фермери не виплачували орендну плату, і вам доводилося втручатися?

Олександр Чорний: Так, у нас були подібні кейси. Наприклад, після початку війни деякі фермери, які орендували землю, просто не змогли виконати свої фінансові зобов’язання.

У таких випадках ми діяли згідно з нашими договорами. Якщо фермер не виплачував орендну плату, ми брали на себе відповідальність і виплачували її інвесторам. Це тривало доти, доки ми не змінювали орендаря або не отримували відшкодування.

Для нас це було принципове питання – дотримуватися гарантій перед інвесторами. Саме це створює довіру до компанії та показує, що ми не залишаємо людей наодинці з проблемами.

Інтерв'юер: Як ви пояснюєте потенційним інвесторам складнощі, пов’язані із земельним ринком?

Олександр Чорний: Люди, які вперше стикаються з інвестиціями в землю, часто не розуміють багатьох нюансів. Наприклад, що робити, якщо ви купили три гектари посеред великого поля? Як знайти орендаря? Як керувати такими активами?

Це реальні питання, які виникають у кожного, хто хоч раз стикався із земельним ринком. І тут ми приходимо на допомогу. Наш досвід, наші механізми управління дозволяють мінімізувати ризики для інвесторів.

Ми не просто говоримо, що це надійний актив – ми показуємо, як ним правильно користуватися. Адже навіть найцінніший актив потребує грамотного управління.

Інтерв'юер: Чи виконуються обіцяні інвесторам гарантії прибутковості?

Олександр Чорний: Так, коли ми запускали проєкт, ми гарантували інвесторам 8% річних протягом перших трьох років. Якщо хтось вирішував вийти з проєкту, ми викуповували його землю за ціною, що включала цей відсоток прибутку.

Фактично, ми гарантували, що за три роки людина отримає приріст у 24%. Це була не просто обіцянка – це був прогноз, який базувався на реальних розрахунках.

Інтерв'юер: Але що, якщо раптом всі інвестори захочуть вийти одночасно?

Олександр Чорний: У нас була аналітична модель, яка враховувала всі ризики. Ми розуміли, що при найгіршому сценарії земля все одно буде рости в ціні щонайменше на 12% річних.

Були люди, які через війну виїхали і захотіли продати свої активи. Але ми змогли знайти для них нових інвесторів. Причому ціна викупу відповідала тій, яку ми гарантували.

Це говорить про те, що наша стратегія працює. Ми змогли підтвердити, що навіть у найскладніших умовах ринок землі в Україні залишається надійним.

Інтерв'юер: Це дуже потужний показник стабільності бізнесу.

Олександр Чорний: Так, особливо зараз. В Україні все тримається на людях, які не здаються. Бізнес, інвестори, фермери – всі працюють на волі, на стійкості, на вірі в майбутнє.

І ми продовжимо цей шлях, бо знаємо: перемога буде за нами.