Житло — це стиль життя. РІЕЛ задає новий стандарт урбаністики

Інтерв’юер: Після понад 20 років на ринку та реалізації десятків проєктів у Львові та Києві, як би ви сьогодні сформулювали місію РІЕЛ? Чи це про квадратні метри, чи про щось більше?

Ростислав Мельник: Насправді, часи, коли люди просто купували помешкання вже закінчилися. Потреби сучасних українців набагато ширші. Люди шукають життєвий простір, який дійсно резонує з їх цінностями. І наша компанія у тому числі формує цей новий стандарт житлового середовища, де кожна деталь має значення, де усе продумано: від планування до якості матеріалів. І кожен новий проєкт – це нова планка, й як для нас самих, так і ринку в цілому. Наша робота полягає не у продажі квадратних метрів, ми завжди створювали простір для життя людей, РІЕЛ – це про стиль життя. Ось у чому полягає наша місія.

Інтерв’юер: РІЕЛ планує нові проєкти загальною площею понад півмільйона квадратних метрів (567 тис. кв.м. - 285 тис. в Києві і 282 тис. у Львові). Як ви плануєте уникнути перенасичення ринку та забезпечити стабільний попит на ці об'єкти?

Ростислав Мельник: Справа у тому, що за нинішніх темпів будівництва у країні, знадобиться щонайменше ще 20 років, щоб забезпечити усіх житлом. Тому говорити про «перенасичення» ринку ще занадто зарано. Й тут мова навіть не про наявність попиту на житло, сьогодні існує реальна потреба у житлі. Лише уявіть, кількість внутрішньо переміщених осіб сьогодні в Україні перевищує 4.6 млн людей. І питання житла стоїть для них дуже гостро.

Інтерв’юер: Чи розглядає РІЕЛ можливість залучення приватних інвесторів або виходу на IPO для диверсифікації джерел фінансування?

Ростислав Мельник: У нових ринкових умовах девелоперам важливо ефективно залучати кошти для реалізації проектів. Ми розглядаємо альтернативні способи залучення капіталу, які дозволяють працювати з приватними інвесторами.

Серед дієвих інструментів для залучення коштів можемо зазначити корпоративні облігації (бонди) та інструменти інститутів спільного інвестування.

Корпоративні облігації можуть розглядатись як альтернатива банківському кредитуванню. Вони дозволяють залучати фінансування від широкого кола інвесторів - як фізичних, так і юридичних осіб без втрати контролю над бізнесом.

Корпоративний або пайовий інвестиційний фонд (КІФ або ПІФ) - це платформа для акумулювання коштів інвесторів для подальших інвестицій у проекти. Для девелопера це можливість залучати ресурси під конкретні проекти, а для інвестора - отримати доступ до професійного управління та диверсифікації ризиків.

Для залучення коштів від широкого кола приватних інвесторів оптимальним рішенням є пайові фонди або RIET (Real Estate Investment Trust), які забезпечують прозорість, ефективність і максимальний захист інтересів обох сторін. Низький поріг входу, простота купівлі сертифікатів дозволяє залучати широке коло інвесторів.

Тобто, альтернативні інструменти залучення коштів, є прозорими, знаходяться під професійним управлінням і є під контролем регулятора – Нацкомісії з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР).

Інтерв’юер: Серед ваших майбутніх проєктів — ЖК Brother і ЖК Sister на Лівому березі Києва, ЖК Father у Львові. Як ви плануєте забезпечити унікальність кожного з них, щоб уникнути однотипності забудови?

Ростислав Мельник: Розумієте, не буває двох однакових проєктів, як і не буває двох абсолютно ідентичних людей. І я вам навпаки поясню, що спільного у всіх цих  проєктах, і що, власне, робить їх особливими. По-перше – це наші стандарти, якими ми керуємося у роботі, а по-друге – загальна концепція – створювати здорові урбаністичні простори для життя, коли у мешканців жк є доступ до зелених зон, заходів соціальної активності, можливостей для спілкування, занять спортом тощо.

Інтерв’юер: Які інноваційні технології або підходи до будівництва ви плануєте впровадити у найближчих проєктах?

Ростислав Мельник: З технічної точки зору, ми використовуємо сучасні технології будівництва. Зокрема, мова йде про інформаційне моделювання будівель - BIM-моделювання, посилюємо контроль якості на всіх етапах реалізації, впорядковуємо стандарти післяпродажного сервісу та управління об'єктами. 

Інтерв’юер: У контексті воєнного стану, як РІЕЛ забезпечує безпеку мешканців у своїх новобудовах, зокрема щодо наявності укриттів та систем оповіщення?

Ростислав Мельник: Безпека мешканців - завжди у пріоритеті. Саме тому дбаємо про наявність сучасних механізмів, що роблять простори наших жк більш захищеними. Сюди відносяться і якісні системи відеоспостереження, і цілодобова охорона території, закритий двір та, безумовно, підземні рівні для авто. Наразі, РІЕЛ не будує проєктів з інтегрованими бомбосховищами, однак варто зазначити, що в більшості наших житлових комплексах ми маємо підземні паркінги, які можна використовувати як тимчасове укриття для мешканців будинків у разі надзвичайних обставин. Вони обладнані сучасними системами вентиляції та мають кілька в'їздів для зручного користування. 

Інтерв’юер: Як ви оцінюєте поточну конкуренцію на ринку нерухомості у Львові та Києві? Які унікальні переваги має РІЕЛ порівняно з іншими девелоперами?

Ростислав Мельник: Я гадаю, що ключова перевага РІЕЛ у сьогоденних реаліях полягає у тому, що ми системний девелопер, який не зупиняється у найскладніших умовах та завжди виконує взяті на себе зобов’язання. Люди вже розуміють, що там де є РІЕЛ – там завжди добудують. Адже станом на сьогодні ми залишаємося чи не єдиним забудовником, який завершив усі свої проєкти у Києві, розпочаті до 2022 року, нагадаю, при статистиці у 300 недобудов, яка є сьогодні у столиці, а у Львові – ми  зберігаємо позиції лідера ринку за кількістю зданих в експлуатацію об’єктів у 2024 році. 

Інтерв’юер: В багатьох інтерв’ю ви висловлювали занепокоєння щодо нестачі кваліфікованих працівників у будівельній галузі. Які кроки РІЕЛ вживає для вирішення цієї проблеми та забезпечення стабільності проєктів?

Ростислав Мельник: Кадровий дефіцит у будівництві справді є, і це виклик для всієї галузі. Утім, поки компанії здебільшого знаходять внутрішні ресурси для стабільної роботи. Ми, наприклад, отримували пропозиції щодо залучення працівників із Бангладешу та Казахстану, але поки що не користувалися такою можливістю. Подібні рішення, якщо й приймаються, передбачають додаткові витрати й, відповідно, впливають на собівартість будівництва. В окремих випадках брак кадрів може спричинити затримки на кілька місяців.

Втім, ключовими викликами для девелоперів залишаються не стільки трудові ресурси, скільки системні бар’єри – зокрема, блокування податкових накладних, складна взаємодія з контролюючими органами та загальна нестабільність адміністрування. Саме ці чинники часто мають більший вплив на строки та ритмічність реалізації проєктів, ніж питання кадрів.

Інтерв’юер: Як ви бачите роль девелопера у формуванні міського середовища та культури? Чи відчуваєте ви особисту відповідальність за вигляд міст, у яких будуєте?

Ростислав Мельник: Розумієте, коли забудовник пропрацював на ринку кілька років та побудував  три будинки, то це – історія про ці кілька побудованих об’єктів. Вони можуть бути класними, й тоді містяни тебе згадуватимуть з вдячністю, або ж все буде навпаки. Коли ж девелопер працює на ринку нерухомості системно, як ми – вже третій десяток років, то це вже зовсім інша історія та інше розуміння того що ти робиш. Коли ти фактично починаєш розвивати цілий район, ти даєш міському середовищу по суті нове життя, нові можливості, коли займаєшся ревіталізацією якоїсь частини міста, коли твій проєкт налічує 15 будинків, то ти просто не можеш не впливати або не нести відповідальності. 

Інтерв’юер: На сайті компанії є прогноз помірного зростання цін на житло у 2025-2026 роках. Які фактори, на вашу думку, будуть ключовими у формуванні цінової політики на ринку нерухомості?

Ростислав Мельник: Війна суттєво вплинула на ринок нерухомості України. І таким, як він був раніше, вже ніколи не буде. Ключовим фактором, який впливає та впливатиме у майбутньому на формування цінової політики на ринку нерухомості країни, залишається ситуація на фронті та вже можна говорити й у світі в цілому. Зараз, на жаль, ми дуже залежні від того наскільки швидко закінчиться війна і коли почнеться будівельний бум. Ціноутворення наступних років залежить від стабільності у країні, ефективності програм відбудови та міжнародних інвестицій.

Інтерв’юер: Яке значення ви надаєте таким заходам, як наш проєкт Український Будівельний Конгрес, для розвитку галузі та налагодження партнерських відносин?

Ростислав Мельник: Живе спілкування завжди дає більше, ніж будь-які онлайн-формати. Саме під час таких зустрічей можна поділитися досвідом, почути інші думки, побачити знайомі процеси під новим кутом. Це не тільки розширює кругозір, а й допомагає знаходити спільні точки дотику для майбутньої співпраці.